Pasos para que la compra de una casa no le amargue la vida

Un 77% de la población española adulta es propietaria de una vivienda, según Eurostat. Antes de que el precio del ladrillo subiese más y más rápido que el salario medio, el porcentaje era incluso mayor. No es descabellado afirmar que la compra de la vivienda es un paso por el que gran parte de la población pasa en algún momento de su vida. O, la menos, lo desea. Somos un país de compradores, dicen los expertos. Sobre todo, porque se concibe como una inversión, incluso cuando el objetivo es habitar el inmueble, no obtener rentas. «Es la realidad de nuestro país: pagar a lo largo de la vida una casa propia es un método de ahorro. Y es comprensible: de cara a la jubilación, la vivienda es un activo muy versátil», afirma Esmeralda Gómez, experta en Data Risk Intelligence y finanzas personales, inversora inmobiliaria y autora de 'Cómo comprar una casa' y '¿Quieres cobrar tu pensión? (Ed. Alienta). Pero que comprar sea la tónica no quiere decir que sea una operación sencilla: requiere de un esfuerzo extraordinario para realizar comprobaciones que «no siempre se hace», valora la experta. «Hasta los factores psicológicos deben ser tenidos en cuenta», añade. Junto a esta experta, Francisco Nomdedeu, vocal del Consejo General del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI) de España, repasa las cuestiones a tener en cuenta para que al final del camino recorrido para ser propietarios no aguarden sorpresas desagradables.

Aunque no sea lo único a tener en cuenta, debe ser el punto de partida. ¿Qué casa me puedo permitir en función del dinero que tengo, entre ahorros e ingresos? Existe un dato que sobrevuela este cálculo, heredado de lo que las entidades financieras consideran el límite del riesgo asumible. Es que el pago mensual de la casa no supere el 40% de los ingresos netos (sin contar gastos fijos) de la familia. Esmeralda Gómez aconseja rebajar este porcentaje al 30% (máximo 35%) para que una eventual financiación no nos asfixie de cara a imprevistos. Ahora bien, el dinero que se destina cada mes no es solo la mensualidad de la hipoteca: cuenta el seguro de hogar, de vida (exigencia de muchos bancos), el Ibi, la cuota de comunidad y una media del gasto en suministros (luz, agua, gas, internet). «Yo recomiendo otro truco: multiplicar por 100 tus ingresos netos mensuales (pagas extra incluidas). Esa cifra será el tope de la casa que puedas permitirte», señala Gómez. Ahora bien, esta cifra no será la que marque el tope en su chequeo de anuncios. Debe sumar aproximadamente un 10% del total del precio que le piden por la casa para impuestos y gastos.

Realizado el cálculo, este se ajustan las circunstancias y expectativas personales, para fijar el precio de lo que está dispuesto a pagar (o que una entidad, como es habitual, está dispuesta a financiar). El consejo de la citada experta es «no mirar anuncios de casas que están por encima del límite». Enreda, alarga el proceso, genera frustraciones, expectativas falsas... El presidente de COAPI Castellón, en este sentido, apunta a que en la actualidad se ha instalado la costumbre de negociar siempre los precios y que lo más habitual es que, cuando la casa interesa, se lancen ofertas con un 10% aproximado de rebaja. «Es cierto que los márgenes varían. Cuando son particulares los que venden suele haber más margen porque el precio se suelen poner algo por encima del mercado», apunta. Esta variable es útil antes de cribar los anuncios por precios, ya sean de plataformas web o de inmobiliarias.

La elección de una de estas o, por el contrario, ir por libre y enfrentarse a la compra en solitario dependerá «del conocimiento que cada persona tenga del sector inmobiliario», señala Esmeralda Gómez, quien recuerda, como sucede en su caso, que hay gente que disfruta con el proceso. De lo contrario, un intermediario facilita el trance. Ahora bien, este sector está liberalizado: los servicios y sus condiciones no están sujetos a regulación. Por ello, lo cierto es que en este sector se pueda encontrar «de todo». Nomdedeu reconoce que las estafas se dan, pero no son la tónica. Como ejemplos más graves detectados, pone aquellos en los que el agente ha cobrado una señal por la venta de una vivienda y luego «desaparece». Para evitar pícaros, «se debe exigir el número de colegiado como API». ¿Suena raro? Es una forma, defienden, de enfrentarse a males mayores en el futuro. «También es bueno mirar si opera desde un local y esté mínimamente establecido. También si tiene seguro de responsabilidad civil que cubra posibles daños derivados de la compra de la vivienda», insiste el vocal del Colegio. ¡Uf..! ¿Daños?

Sí, haberlos puede haberlos. Tanto por deudas de las que el comprador no fue informado, como vicios ocultos de la vivienda. Sobre esto último, los expertos recomiendan realizar una visita acompañados de un técnico cuando las viviendas superen los 40-50 años. De un vistazo podrán valorar si, por las normativas que cualquier lego desconoce, tendrá que costear instalaciones de accesiblidad o, por ejemplo, si la fachada empieza a requerir de obras de mantenimiento. Ni qué decir tiene que si la casa necesita reforma. Es mejor que un técnico valore 'in situ' para dar un presupuesto ajustado a la realidad. También existen vicios ocultos que ni un profesional detecta, pero en caso de que sean tales, hay un plazo de 6 meses para reclamar después de la venta, en caso de segunda mano. Cuando se trate de una propiedad con más de 30 años, hay que comprobar que tenga pasada la ITE, una especie de ITV para edificios hecha por la administración que certifica el estado del mismo.

Este documento es uno de los muchos que se deben exigir antes de depositar ninguna cantidad en señal por una casa. Antes de este, sin duda, el más importante es hacerse con la nota simple de la vivienda. Se puede pedir online y, en un para de días, por unos 10 euros, la tiene en la bandeja de entrada del 'email'. En ella se ve quién y quienes son los propietarios y qué cargas hipotecarias y demás deudas pesan sobre la propiedad. Pero no contiene toda la información. «Yo recomiendo realizar una visita al Registro para tener los datos al completo y poder consultar dudas», aconseja Gómez.

En este documento también se ven el tamaño real de la vivienda. «Este no es uno, sino tres: el que figura en la escritura; el que dice el Ayuntamiento, por catastro; y el que uno comprueba con un metro durante la visita», advierte la experta en finanzas, que aconseja realizar visitas metro en mano. Los metros de un anuncio nunca son los del espacio que habitará, sino la cifra que resulta de dividir el total de las zonas comunes de la finca. Las diferencias a veces son abismales. Es importante saber la cifra real (a veces las escrituras aparecen trucan) porque el precio se fija en función de lo que cuesta el metro cuadrado en la zona.

Esto recuerda que no solo compra un piso (si este es el tipo de vivienda que busca), sino una parte de una finca que comparte con vecinos. En este punto, los expertos aconsejan indagar más allá de cuánto se paga de cuota. «Este dato lo debe dar el agente inmobiliario desde el primer momento, e incluso aportar documentación que lo justifique si hace falta, así como que se está al corriente de pagos», apunta el presidente del vocal del Consejo de COAPI. Gómez aconseja contactar con el presidente o con el administrador e indagar sobre la convivencia. Los problemas en este sentido (denuncias cruzadas, morosos de larga duración, etc.) son una realidad y pueden dar al traste con la ilusión de iniciar una nueva vida. ¿Pero cómo acceder a esta información? Se antoja algo invasivo. «Una vía es pedir (al propietario o al intermediario) las últimas actas de las reuniones de la comunidad. Estas dan información sobre quién lleva la administración, por ejemplo, y a partir de ahí indagar para saber más sobre el ambiente en la vecindad. También reflejará si hay problemas en el edificio que se hayan discutido y la previsión de obras importantes, aunque estas no estén presupuestadas», explica Gómez. ¿Parece exagerado? «El esfuerzo que supone comprar una vivienda merece este trabajo indagatorio. Y, por desgracia, no siempre se hace».

La labor detectivesca debe ser ampliada al barrio. «Pasar tiempo en él, utilizar sus servicios, preguntar... vivir algo la zona para valorar si encaja en nuestros gustos y necesidades», apunta Gómez. Nomdedeu también aconseja comprobar y utilizar los accesos y comunicaciones. «Tiene más impacto a larga en la vida cotidiana -valora- de lo que se cree a priori». Urbanismo respondeUn solar que da mala espina Pero además de estas cuestiones, las propiedades obligan a investigar más allá: edificios colindantes que no convencen, terrenos sin edificar próximos, planes urbanísticos en zonas no consolidadas, etc. «En estos casos, la visita al Ayuntamiento es obligada. Y no una: yo recomiendo realizar mínimo 3 porque la interpretación de la norma que haga un funcionario puede tener matices o dejar lugar a dudas», señala la autora de 'Cómo comprar una casa'. En esta administración también podrá cerciorarse de que lo que compra es una vivienda. Ahora está de moda reformar locales para venderlos como viviendas. Pero su licencia sigue siendo de local. Sucede igualmente con muchos 'lofts' de áreas que conservan su espíritu industrial, cuyo uso permitido es el económico, no el residencial. Mucha gente cae en esta trampa.

Puede no ser decisivo, pero sí relevante a la hora de hacer cuentas. «Un profesional que le acompañe se podrá orientar sobre el estado de las carpinterías exteriores de la casa y su orientación, para saber, por ejemplo, cuál es la factura energética de la vivienda», explica Francisco Nomdedeu. Con una orientación al norte se sumar al apartado de gastos un extra en calefacción porque la casa no recibe sol directo en ningún momento del día. Ni qué decir tiene de ventanas que no cierren o áticos mal aislados obligarán a derrochar aire acondicionado.

Por último, pero no menos importante, Esmeralda Gómez recomienda tender al factor psicológico. «Yo le llamo aterrizar los sueños. ¿De verdad puede asumir el coste económico y el esfuerzo físico que supone tener una casa con jardín? Y esa piscina que tanto le luce en la urbanización... ¿realmente la necesita?», cita. Realizar un aterrizaje de las necesidades reales, con un ejercicio de introspección honesto, es lo mejor para terminar de elegir. Por último, valorados todos los pros y contras, con la documentación sobre la mesa, las dudas despejadas y las carencias asumidas, llega el momento de contestar la pregunta clave que se debe contestar con sinceridad. «¿Se imagina viviendo a gusto en esa casa?».