Los jóvenes leoneses necesitan 10 años para ahorrar los 35.000 euros de la entrada a una vivienda

Esta cifra resulta de sumar el 20% de entrada que normalmente se entrega en el momento de la compra y los gastos a mayores que se derivan de la transacción. Estos son: la escritura pública en notaría, la inscripción en el Registro de la Propiedad, la tasación del inmueble, los gastos de gestoría y, por último, el 10% de Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) reducido que se aplicaría, ya que los portales de compraventa de viviendas no incluyen el IVA en los precios que anuncian.

Un segundo caso, y que serviría para hacer el promedio de lo que debe ahorrar un leonés de menos de 36 años que quiera comprar su primera vivienda, de dos a tres habitaciones y 'en buen estado' —sin tener que invertir en una reforma completa— por valor de 139.500 euros. La entrada supondría 27.900 euros a pagar «en mano» en el momento de la transacción. La tasación de la vivienda, que ronda entre los 200 y los 600 euros, supondría 400 euros de media. La inscripción en el Registro de la Propiedad oscila entre el 0,1 y el 0,25% del precio de la vivienda, fijando un 0,19% de media serían otros 265 euros a sumar. La escritura pública en notaría oscila sobre los 400 euros y el papeleo de la gestoría se puede ahorrar realizando el propio comprador todos los trámites.

Los honorarios de las inmobiliarias varían entre los 3.000 euros cuando la venta no llega a los 100.000 euros o el 3% del precio de la vivienda cuando se supera el umbral de los cien mil, con lo que en este caso ascendería a 4.185 euros que normalmente corren a cargo del vendedor. La actual Ley de Vivienda no acaba de definir claramente la regulación al respecto.

Por último, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) reducido al 4%, que añadiría 5.580 euros al importe final. Así, la cantidad total a pagar inicialmente serían 34.545 euros, lo que supone un 25% del precio de venta. La Junta reduce este ITP a personas menores de 36 que adquieren su primera vivienda, pero lo fija sobre el precio con el que la Junta valora el inmueble en el catastro, y no sobre el precio de compra.

Hay que destacar que el precio de la entrada (20%) se descuenta del total de la compra, mientras que el resto son gastos a mayores, que ascienden a 6.380 euros en el ejemplo utilizado.

Según datos del Instituto Nacional de Estadística en 2022, el sueldo medio en Castilla y León de una persona con ingresos medios sería de 16.762 euros anuales limpios: 1.396 euros al mes. Con dicha cantidad y considerando la regla que utilizan los expertos en financiación del 50% del sueldo destinado a gastos fijos, el 30% a gastos personales y un 20% como porcentaje de ahorro mensual, este perfil podría reservar 279 euros de cada salario. Así, tardaría diez años en reunir esos 34.545 euros.

Y esto suponiendo que tenga capacidad ahorrativa, ya que en 2023 una gran parte de los hogares españoles, en concreto uno de cada cuatro, no pudo ahorrar a final de mes según el informe 'Observatorio Cofidis de Economía y Sostenibilidad en el Hogar 2023'.

Para poder optar a una hipoteca, además de disponer de ese 25-30% del precio de venta, el banco exigirá al comprador ingresos estables y un buen historial crediticio —no tener deudas impagadas y demostrar solvencia económica—.

Todo el proceso no hace sino acentúar las complicaciones a la hora de comprar una vivienda, lo que repercute en la gran cantidad de demanda de alquiler que existe contribuyendo al alza de los precios. León alcanzó el año pasado su máximo histórico con un precio medio de 7,3 euros por metro cuadrado según el portal Pisos.com.

Por analizar un último caso más 'barato': una pareja joven quiere comprar un apartamento de segunda mano a reformar, cuyo precio medio según Pisos.com ronda los 110.000 euros en León. En este caso, el total a aportar en primera instancia ascendería a 29.700 euros.

Una cifra que parece más asequible entre dos personas... Hasta que se suma el gasto de lo que cueste reformar el piso por completo, ya que «normalmente este tipo de viviendas son antiguas y suelen necesitar cambio de la red eléctrica, fontanería, ventanas, suelos, paredes...», según confirman desde la inmobiliaria Dwelling.

Para los menores de 36 años la Junta de Castilla y León ofrece una 'ayuda' para facilitar el acceso a la vivienda a los jóvenes.

En vez de pagar el 20% de la entrada, la administración autonómica se compromete a avalar el 17,5%, de forma que la persona interesada en el momento de la compra tendrá que aportar el 2,5% del precio de venta como entrada, reduciendo así considerablemente la cantidad a aportar —y ahorrar—. En cifras, si un piso cuesta 100.000, en vez de aportar 20.000 euros tendrías que aportar 2.500.

Sin embargo, a posteriori tendrás que pagar una hipoteca sobre el precio del 97,5%, con lo que los intereses serán mayores y se aplicarían sobre 97.500 euros y no sobre 80.000. Por lo que, a largo plazo, puedes incluso acabar pagando más a cuenta del rédito generado por el aval de la Junta.

En la práctica, la Junta concedió 36 de las 169 solicitudes de aval que se dieron en la provincia de León en 2023, según confirma Rodrigo Rubia, del área de Vivienda, Arquitectura y Urbanismo. De esas 36 subvenciones aún no existe el dato de las «operaciones formalizadas en hipoteca», es decir, las que finalmente se aplicaron y completaron la transacción de la compra de una vivienda.

Otra de las complicaciones de este aval concierne a los plazos. «Desde que nos llega la solicitud hasta que se resuelve con la emisión del certificado de cumplimiento de requisitos siempre indicamos que el plazo oscila entre 2 y 7 días, siendo la mayoría de las solicitudes contestadas en un plazo inferior a 30 horas», admite Rubia.

Sin embargo, después tienen que esperar a que las EEFF —Estados Financieros, realizan informes económicos internos para considerar el aval y tomar una decisión al respecto— realicen las «comprobaciones» oportunas para que «las tomas de razón» —solicitud que acredita la cesión de derechos económicos a un tercero— lleguen finalmente a la Junta de Castilla y León «en un plazo de 10 a 60 días, puesto que la validez de los certificados es de tres meses», detalla el funcionario de Vivienda.

Con este abanico que oscila entre los 12 y los 67 días, las inmobiliarias podrían recibir otra oferta para vender un inmueble y que el comprador joven que opta a este aval por parte de la Junta finalmente no tenga la posibilidad de acceder a esa vivienda porque alguien con mayor capacidad adquisitiva se le adelante.