El stock de viviendas sin vender en León no será digerido al menos hasta el año 2023

En el caso de la provincia de León el número de viviendas construidas pero no ocupadas rondaría a fecha de hoy las 8.000. Una situación que lleva a los expertos a concluir que en la provincia no se alcanzaría un nivel óptimo de equilibrio entre oferta y demanda que podría superar los 6 años. En todo caso se tratataría de un punto de equilibrio, nada más, porque la digestión de todo el 'ladrillo' se extenderá durante muchos más años.

De las 431.000 viviendas nuevas ofertadas en el país, 111.000 están en poder de entidades financieras y 320.000 son de promotoras inmobiliarias. Del millón largo de viviendas usadas en venta, 284.000 son de la banca y 778.000, del resto de sectores y personas físicas.

El parque de viviendas de Castilla y León está compuesto por 1,71 millones de unidades, de las 25,65 millones que hay España. En la capitales de la región, las viviendas en propiedad representan el 79,98%del total, mientras que el alquiler acapara el 13,92%.

Estas cuotas dejan entrever una mayor tendencia entre la población de la comunidad a ser dueña del lugar donde se vive, ya que los porcentajes nacionales son cuatro puntos y medio inferior en el primer caso y casi cuatro mayor en el segundo. A Castilla y León solo le supera en cuota de viviendas en propiedad Andalucía, Extremadura, Castilla-La Mancha, La Rioja y Murcia (todas ligeramente por encima del 80%)y el País Vasco (81,7%).

El problema demográfico

Los expertos de RRAcuña se muestran pesimistas sobre la capacidad de disolución futura del stock de viviendas, dado su elevado volumen y las previsiones sobre población y generación de nuevos hogares.

«La población potencialmente generadora de nuevos hogares (de 25 a 44 años), ha descendido en un 10,7% entre el año 2009 y el año 2015, mientras la población mayor de 65 años ha crecido en el mismo periodo en un 12,2%. La situación es aún más grave si atendemos a la tendencia esperada para el periodo 2016-2029, dado que la población de 25 a 44 años descendería en un 25,3%, mientras que la mayor de 65 años aumentaría en un 28,5%».

Los efectos de la población sobre el potencial de la demanda, estiman, «son alarmantes», ya que la situación se presenta como «irreversible», salvo que existiera un movimiento inmigratorio tan intenso como el ocurrido en nuestro pasado reciente, «hecho improbable en el corto plazo».

Según el informe, las provincias de Palencia y Segovia tardarán entre 6,5 y 10 años en digerir el excedente de viviendas a la venta existente en sus áreas metropolitanas. León necesitará entre 5,5 y 6,5 años. Valladolid, Zamora, Salamanca, Soria y Ávila no verán disuelto el stock hasta que transcurran entre 3,5 y 5,5 años. Burgos será, con un lapso de tiempo de entre 2,5 y 3,5 años, la que menos tarde en absorber el parque de viviendas nuevas y usadas vacías de su entorno metropolitano.

No obstante, desde la consultora inmobiliaria se advierte de que «tan solo en el 13% de los 8.122 municipios que hay en España la demanda se comporta de manera expansiva, las ventas observadas son crecientes, y es en estas áreas en donde se concentran el 86% de las transacciones». «Se observan subidas de precios tan solo en el 7% de municipios, y normalmente se corresponden con los de menor tasa de paro, mayor crecimiento económico, y un stock de vivienda nueva escaso y en vivienda usada por debajo de los 3,5 años de tiempo de disolución».

Según explica Manuel Gandarias, director del gabinete de estudios de pisos.com, «en general, 2016 ha supuesto un año de consolidación de la recuperación del sector inmobiliario que comenzó el segundo trimestre de 2014 a dos velocidades». «Aunque los principales indicadores han aumentado en menor medida que en 2015, se prevé que en 2017 vuelvan a coger ritmo», añade. «En concreto, en Castilla y León los datos muestran que esta recuperación llega más lenta pero va tomando forma, al ser una comunidad de cierto peso a nivel nacional».

«En los informes de precios de vivienda de segunda mano que elaboramos en pisos.com, los últimos datos de noviembre muestran una caída interanual del -3,89%, aunque ha sido en la segunda parte del año cuando más ha bajado el precio, ya que el primer trimestre se vieron variaciones con subidas y bajadas mensuales». El Índice de Precios de la Vivienda sube un 1,2% frente al tercer trimestre de 2015, y lo hace de forma más importante en la obra nueva que en la segunda mano, con subidas del 4,9% y 0,4%, respectivamente.

En cuanto a compraventa de viviendas, el informe del INE de octubre sitúa a Castilla y León con un incremento anual del 6,3%, a dos décimas de la media nacional. Las últimas estadísticas indican que han subido en tasa interanual en Castilla y León el 29% el número de viviendas hipotecadas y el 14,8% anual el capital prestado, indicadores que ponen de manifiesto que «se espera un 2017 interesante, en particular para Castilla y León, y en general para el conjunto de comunidades», concluye Gandarias.