La nuda propiedad o cómo vender tu casa, pero seguir viviendo en ella

Tener una vivienda en propiedad es, por lo general, una garantía de que podrías obtener unos ingresos por la venta o alquiler del inmueble si fuera necesario. Sin embargo, ambos supuestos son incompatibles con el disfrute de la vivienda o, lo que es lo mismo, vender o alquilar tu propiedad te proporcionaría liquidez, pero te dejaría sin hogar.

La alternativa para poder obtener esos ingresos sin tener que hacer las maletas es lo que se conoce como la nuda propiedad. Se trata de una opción que cobra fuerza en tiempos de crisis por constituir una buena oportunidad para los inversores y una salida para los vendedores que necesitan efectivo.

¿Qué es exactamente la nuda propiedad? En esencia, la nuda propiedad es el derecho a ser dueño de algo -en este caso, de una vivienda- pero con ciertas limitaciones. La principal es, precisamente, la imposibilidad de residir en ella ya que, el derecho de uso y disfrute, lo que se conoce como usufructo, correspondería al propietario original.

Esa dualidad conforma el llamado pleno dominio, esto es, la titularidad de la plena propiedad de un bien determinado. Dicho de otro modo, la plena propiedad está formada por la nuda propiedad y el usufructo, dos derechos diferentes pero inherentes a toda propiedad que pueden disfrutarse por separado. Esa particularidad es la que te permite vender tu casa, pero seguir viviendo en ella.

Esta práctica está especialmente extendida entre la población más longeva, principalmente, entre quienes no tienen a nadie para heredar la vivienda o necesitan disponer de liquidez. Dado que permite mantener el derecho de uso, aporta tranquilidad.

Como cualquier otra operación, la compraventa de la nuda propiedad tiene una serie de implicaciones para vendedor y comprador que conviene analizar antes de tomar una decisión. El precio de venta, por ejemplo, es uno de los aspectos a tener en cuenta y es que, en ningún caso, podrá establecerse un coste igual al de una vivienda de pleno derecho. No obstante, es una opción especialmente interesante para quienes buscan una inversión a medio o largo plazo ya que, por lo general, el precio de la nuda propiedad puede ser entre un 30% y hasta un 80% más económico.

Si bien se tendrá en cuenta el valor de mercado, el precio se calculará restando a este el valor del usufructo. Para ponderar este último se aplicará una fórmula preestablecida en la que la edad del vendedor será determinante: cuanto mayor sea la esperanza de vida -es decir, cuanto más joven sea el propietario original- menor será el importe a percibir y viceversa.

Tampoco está de más tener claro que el comprador de la nuda propiedad podrá vender la misma en cualquier momento, mientras que el usufructuario podrá hacer lo propio con su derecho de uso e, incluso, alquilar la propiedad percibiendo por ello una renta, sin necesidad de consentimiento previo por parte del nudo propietario.

En cualquier caso, la situación no es eterna. La condición de usufructuario se extinguirá una vez cumplidos el plazo por el que se constituyó o la condición establecida en el acuerdo, aunque lo más habitual es que coincida con el fallecimiento del usufructuario, momento en el que el nudo propietario pasaría a ostentar pleno dominio de la vivienda.

Las obligaciones fiscales y los gastos asociados a la vivienda son otra de las cuestiones a tener presentes en el capítulo de ventajas e inconvenientes de vender una vivienda en nuda propiedad. Si hablamos de tributos, el vendedor ha de asumir el pago del IBI, así como la plusvalía municipal mientras que, en el caso del nudo propietario, hará frente al ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) así como los gastos de notaría y Registro de la Propiedad.

El usufructuario deberá asumir además los gastos corrientes mientras que el pago de los extraordinarios y de la cuota de la comunidad (salvo que se acuerde lo contrario) correspondería al nudo propietario. Curiosamente, el pago del seguro de la vivienda, en principio, sería compartido entre ambos.

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