Frenazo veraniego en el mercado inmobiliario por la nueva Ley Hipotecaria

Ese frenazo veraniego se explica en gran medida, según los economistas del banco, por la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria a mediados de junio, aunque estiman que dicho impacto negativo debería ser «transitorio» al deberse, a priori, fundamentalmente a fallos administrativos por la adaptación a los nuevos sistemas de registro y el retraso en tramitar las operaciones. Con todo, ese mes las compraventas de vivienda cayeron un -20,7% en tasa interanual y otro -20,8% en julio.

Sin embargo, ajustando la serie estadística a factores estacionales y el llamado efecto calendario, los descensos seguirían siendo apreciables en ambos meses: un -7,2% en junio y un -11,4% en julio. Si se añaden esos datos al resultado acumulado anual, en los siete primeros meses se efectuaron «algo más de 334.000 transacciones», un 6,4% menos que en el mismo período de 2018. «Un descenso que no se había apreciado en los cinco años y medio de recuperación del sector», se advierte en el último informe de BBVA Research.

Pero la reforma de la normativa que regula los créditos inmobiliarios no es la única razón de ello. «En los últimos meses buena parte de los determinantes de la demanda –señala la entidad financiera– han mostrado una evolución algo más moderada». Así, el empleo se contuvo en julio y agosto, la afiliación a la Seguridad Social apenas mejoró una décima pese a que el verano resulta uno de los períodos de contratación más fuertes, la confianza de los hogares se deterioró y, como única nota positiva, los salarios pactados en convenio siguieron creciendo: un 2,3% de promedio hasta agosto.

En consonancia con ese «fuerte ajuste» estival del sector, el nuevo crédito para la compra de casas también retrocedió: un -20,8% en junio en tasa interanual y otro -21,3% en julio, lo que contrasta con el incremento medio del 8,1% en los cinco primeros meses del año. También bajaron las refinanciaciones (-37,8% de promedio entre ambos meses), aún manteniéndose el entorno de tipos de interés muy reducidos que hasta entonces, señala el Banco de España en su último boletín económico, había «proporcionado un estímulo adicional a la demanda de vivienda como bien de consumo».

Los precios del sector, por su parte, moderaron el crecimiento en el segundo trimestre, con un alza interanual del 3,1% frente al 4,1% registrado de enero a marzo, conforme a los últimos datos del Ministerio de Fomento. Por eso en BBVA Research concluyen que «la contracción que viene observándose en los indicadores de demanda residencial parece haberse trasladado al coste de la vivienda» aunque, eso sí, con una «marcada heterogeneidad» entre las distintas comunidades autónomas.

Por eso el Banco de España señala que, aunque «en promedio» el precio de la vivienda «no está alejado de su valor de equilibrio» –ha subido un 12,5% desde su mínimo histórico–, la valoración «con respecto a sus determinantes fundamentales o a algunas referencias históricas» sí «está rodeada de gran incertidumbre». Y advierte que las estimaciones que se hacen a escala nacional «pueden encubrir situaciones divergentes del mercado a escala regional o local».

Para la tasadora Tinsa, una de las principales del sector, esa misma evolución territorial ha dejado ya de «componer un mapa homogéneo de encarecimiento anual, entrando varias regiones en terreno negativo». Según sus datos, lo hicieron una decena en tasa intertrimestral entre julio y septiembre, y seis en términos interanuales encabezadas por Galicia (-5,7%) y Asturias (-5,5%).

Los técnicos de Tinsa hablan incluso de «corrección» en los precios de las casas durante el tercer trimestre, con descensos interanuales en 19 provincias mientras en el resto se ha dicho adiós a los incrementos de dos dígitos que se vieron en los últimos años. Un mercado a «diferentes velocidades», concluyen, que les hace «percibir señales de agotamiento del ciclo expansivo» del sector, debido a la combinación del «debilitamiento» de la demanda y el «enfriamiento» macroeconómico. Todo ello «podría derivar en futuras caídas», aunque «no deberían ser fuertes –apuntan– salvo en el caso de una intensa recesión económica».