Acceso a la vivienda: Rentas desde el sillón

Este artículo corresponde a la nueva newsletter 'Claves económicas', donde se analizan los temas económicos de actualidad cada semana.

¿Quién no desearía ver cómo entra dinero en su cuenta corriente mientras descansa cómodamente en el sillón?

Casi todos querríamos ser rentistas. Yo, la primera. Y estamos en un momento en que bastantes lo están consiguiendo. Los altos precios del alquiler, la proliferación de pisos turísticos, de alquileres de temporada, por habitaciones… están proporcionando rentabilidades que no se obtienen en otras inversiones.

La rentabilidad media del alquiler de vivienda supera el 7% (si lo que se alquilan son oficinas ronda el 11%), mucho más que la que ofrecen los bonos del Estado a diez años (3,4%) y sin el riesgo de la inversión en Bolsa. Una rentabilidad que, paradójicamente, crece si se compra para alquilar en los barrios populares, los de renta per cápita muy baja, porque por el precio de un piso en el centro puedes comprar tres en la periferia y cobrar tres alquileres (más bajos pero cuya suma supera la renta de un piso más caro).

No es extraño que tanto capital se haya enfocado al sector inmobiliario (desde particulares a fondos de inversión).

Pero para que alguien viva de las rentas, otro se las tiene que pagar.

El estado rentista, ese que obtiene ingresos de actividades económicas no productivas, es profundamente estéril para el país. Sobre todo en un escenario de precios inflados. Cuando los jóvenes -y no tan jóvenes- tienen que destinar más de la mitad del sueldo, incluso tres cuartas partes, al alquiler o a la hipoteca es un freno absoluto a la emancipación y al proyecto personal de vida. Pero va más allá, el problema del acceso a la vivienda puede acabar estrangulando la economía y limitando el avance del PIB a largo plazo al reducir la movilidad laboral y por la alta proporción de hogares cuyo consumo se encuentra restringido por su gasto en vivienda, como reconoce el propio Banco de España. Tanto dinero se entierra en el ladrillo que no da para otras cosas.

Hay muchos intereses encontrados en la vivienda. Pero claramente la balanza está desequilibrada a favor de los que tienen inmuebles y con un claro perjuicio hacia los que no pueden acceder a ella. El diagnóstico no lo rebate nadie; las actuaciones a aplicar sí. Esta semana la ministra de Vivienda ha anunciado varias medidas sobre pisos turísticos y alquiler de temporada, que más parecen una tirita en una profunda herida sangrante que una solución quirúrgica.

Comencemos por la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal que quiere hacer el ministerio para dejar bien claro que si la comunidad de vecinos no lo aprueba no se puede poner un piso turístico. Ahora, la ley dice que se necesita el voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios para limitar la actividad de los pisos turísticos. Lo que pretende el ministerio es que sea necesaria una autorización previa de los vecinos. Esto lo pidieron asociaciones vecinales y algunas comunidades como Asturias, País Vasco o Aragón ya han promovido modificaciones legislativas en este sentido en sus regiones.

Aún así, tiene un recorrido muy limitado si se quieren frenar los pisos turísticos: habrá vecinos que no deseen meterse en problemas o que no lo entiendan, otros que prefieran dejar la puerta abierta por si en algún momento lo pueden hacer ellos y otros portales donde ya habrá tantos pisos turísticos que los vecinos de toda la vida serán minoría. Eso sin contar con que cada vez proliferan más los bloques enteros dedicados a pisos turísticos. Y los vecinos a proteger no son solo los del portal, que por supuesto, sino los del barrio y los de toda la ciudad.

Una segunda medida es la puesta en marcha, antes de que acabe 2025, de un Registro único para que se inscriban todos los pisos turísticos y los alquileres de temporada que se publiciten a través de plataformas. Ya existen registros autonómicos y locales para que se identifiquen estos alojamientos. Coordinar todos los registros en uno será más eficiente, pero solo será eficaz con una comprobación e inspección exhaustiva y las correspondientes sanciones por incumplimiento. Y de eso se ha visto poco por ahora.

Y, de telón de fondo, el anuncio de que a partir de la próxima semana se empezará a negociar un nuevo Plan de Vivienda. Entre 1981 y 2023 se han implantado doce planes de vivienda (el vigente acaba en 2025). La mayoría no tenían como objetivo crear un parque público de vivienda en alquiler, esto era residual; la prioridad era impulsar la actividad económica a través de la construcción. Se han dedicado grandes cantidades de dinero público a construir viviendas protegidas: 2,4 millones de viviendas de protección oficial (VPO) desde el inicio de la democracia, más de cuatro millones durante la dictadura.

Pero pocas de ellas han nutrido el parque público. En España apenas el 2,5% del parque total de viviendas es vivienda pública frente a una media del 9% en Europa (en Países Bajos, la vivienda pública representa el 30% del total; en Austria, el 24%; en Dinamarca, el 20%). La diferencia se debe a que mientras en estos países se construía vivienda protegida y se alquilaba a las familias que lo necesitaban durante un tiempo determinado y luego se alquilaba a otras personas porque la vivienda siempre era pública, en España se construían VPO a mansalva, que eran compradas a un precio muy bajo gracias a que el Estado o las comunidades autónomas asumían el coste restante, y a los diez años la casa podía ser vendida en el mercado libre al precio que se quisiera. Su paso a viviendas libres ha reducido el alcance social de la inversión pública en vivienda. Incluso las deducciones fiscales por los intereses de las hipotecas -que aún hoy siguen mermando la recaudación del IRPF- no tardaron en trasladarse a incrementos de precio de los inmuebles.

La ministra Isabel Rodríguez dice que el nuevo Plan de Vivienda se va a enfocar de manera distinta a los anteriores. El refrán dice que 'un grano no hace granero, pero ayuda al compañero'; van a hacer falta toneladas de granos para que se note una mejoría en el acceso a la vivienda.

Nos volvemos a encontrar en septiembre. ¡Buenas vacaciones para todos!

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