Las hipotecas, intactas a pesar de que el euríbor se hunde

El principal indicador hipotecario utilizado en España está a punto de cerrar octubre con un nuevo mínimo histórico: un interés del -0,45%. Las entidades financieras anticipan otra larga etapa de tipos en mínimos, ante la crisis económica derivada del coronavirus. Y el euríbor –que es en realidad la media del interés que se cobran los bancos por prestarse el dinero en la zona euro– sigue desplomándose.

El hundimiento está provocando que cada vez más hipotecas de aquellas que se vendieron con fórmulas agresivas para captar a los clientes se queden con tipos del 0%. Son todos los créditos comercializados con diferenciales de hasta el 0,5%. Eso sí, siempre que la firma de la hipoteca se haya realizado antes de 2019.

Esa es una fecha clave. Porque desde que en junio del año pasado fue aprobada la nueva ley hipotecaria, se prohíbe expresamente aplicar tipos negativos y, por tanto, deja cerrada cualquier posibilidad de que un cliente pueda exigir al banco que le pague por su crédito al resultar un tipo negativo. Es decir, en las escrituras firmadas desde hace un año y cuatro meses es imposible exigir esa especie de vuelta de tuerca.

La cuestión es si quienes tienen hipotecas de hace más de una década –las que se comercializaron hace más de una década con diferenciales inferiores a los 0,5 puntos– pueden exigir que su entidad les abone esos intereses negativos. Esta es, en realidad, una cuestión planteada desde que en febrero de 2016 el euríbor comenzó a caer por debajo del 0%. Pero en principio tiene un recorrido corto: la legislación no permite este cambio de papeles en el que el banco pague y el cliente reciba dinero.

Fuentes del sector financiero se muestran «sorprendidos» por cómo se ha vuelto a reactivar la cuestión de recibir dinero por la hipoteca. «Surge ahora, cuando en Europa no está ocurriendo», apuntan estas fuentes. En realidad, fue el presidente de la Autoridad Bancaria Europea (EBA), el español José Manuel Campa, quien apuntó esta posibilidad: «Creo que el reglamento debería aplicarse en general. Si no hay restricciones legales en ningún país o autoridad nacional (...) y [las hipotecas] van a territorio negativo, eso es lo que el contrato establece y lo que debería ser respetado», respondió a una pregunta del eurodiputado de Ciudadanos, Luis Garicano.

Esa apelación a las «restricciones legales» es lo que fuentes jurídicas argumentan para que en España no pueda aplicarse la devolución del crédito del banco al cliente. Destacan que la propia naturaleza del contrato mercantil –el que rige en las hipotecas– tiene una sola dirección, que es la obligación de devolver el capital más los intereses pactados. esos contratos no recogen el concepto ni la filosofía de la bidireccionalidad:que sea el hipotecado el que reciba dinero de la entidad.

De hecho, el presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), Santos González, considera que sería una «sinrazón jurídica» llegar a plantearse esta posibilidad. «El límite está en el cero y eso es lo que está ocurriendo. Hasta ahí llega el debate», ha subrayado.

A medida que las hipotecas renuevan sus cuotas, los titulares ven cuáles son los efectos de un euríbor cada vez más en negativo: mientras que durante los primeros años en los que el indicador cayó por debajo del 0% las mensualidades se vieron fuertemente reducidas, ahora los cambios anuales en esos recibos son mínimos. Al establecerse ese suelo del cero, esta situación permite a los clientes poder amortizar la deuda hipotecaria libre de cualquier tipo de carga de los tipos de interés. También les permite avanzar en la amortización de sus deudas y acelerar el proceso de desendeudamiento en el que se encuentran desde hace años.

A pesar de que una parte de las hipotecas en España ya calculan sus cuotas mensuales en negativo, tras la suma de un euríbor hundido por debajo del 0% y un diferencial que no alcanza ese suelo, el coste real de estos préstamos sigue situado en positivo. La TAE (Tasa Anual Equivalente) es la estadística que realmente define cuánto está costando un crédito inmobiliario al cliente. Y por ahora, esta referencia está lejos de situarse en negativo.

De media, la TAE de las hipotecas se encuentra en el 1,21%. ¿La razón?Este índice no solo incluye los intereses que se aplican a un préstamo en concreto, sino que también incorpora otros conceptos que elevan el precio de las hipotecas, como las comisiones que cobra el banco en cada caso, así como los gastos asociados a esa operación.

Durante los últimos años, la TAE hipotecaria publicada por el Banco de España mensualmente, ha descendido desde el 1,5% en la que se encontraba hace cinco años hasta el 1,2% en la que se mueve en estos momentos de crisis.

Por ahora, las previsiones sobre el euríbor siguen siendo muy bajas. Las expectativas del mercado apuntan a que el tipo interbancario, clave para la rentabilidad de las carteras crediticias, no volverá a positivo al menos hasta 2031. Si se cumple el pronóstico que tienen ahora los inversores, a juzgar por los tipos implícitos del mercado, el euríbor sumará 15 años en negativo entre febrero de 2016 y bien entrado 2031.