Frenazo histórico de las hipotecas en junio que anticipa más meses de moderación

Según los datos publicados este viernes por el Instituto Nacional de Estadística (INE), fue el peor junio desde finales de la crisis para este negocio, pues desde 2013 el ecuador del año no marcaba un registro negativo en la firma de nuevos créditos para comprar vivienda: un 2,5% menos que doce meses atrás y hasta un 14,3% por debajo del número registrado en mayo, 29.900 frente a 34.883. Entonces fue por dos factores importantes: el último ejercicio de descensos pronunciados tras el estallido de la burbuja y la eliminación de las ayudas fiscales a la adquisición de casas.

Ahora no está claro el motivo de una caída tan pronunciada –el volumen prestado bajó un 6,1% anual (hasta 3.587 millones de euros) y el importe medio otro 3,7% (119.964 euros)– como infrecuente –en el acumulado de 2019 el número de operaciones aún crece un 9,3% y el capital otro 10,6%– en el sexto mes del año. La mayoría de los portales inmobiliarios punta como causa la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria el 16 de junio, «que retrasó la firma de muchas escrituras por motivos técnicos» (fallos en los registros, sobre todo), apunta Ferrán Font, director de Estudios de Pisos.com.

Sin embargo, el INE basa sus cifras en los inmuebles cuya compraventa ha sido inscrita en los registros de la propiedad, esto es, tienen un desfase de cerca de dos meses con las operaciones suscritas ante notario. Por tanto, aún no reflejarían esa demora que provocó de forma temporal la aplicación de la nueva normativa. Así lo reconoce Beatriz Toribio, directora de Estudios de Fotocasa, quien afirma que dichos efectos «se harán más evidentes en los datos de los próximos meses, lo que hace prever que seguirán siendo negativos», sin olvidar «el propio proceso de normalización que vive el mercado». Otro factor a considerar es el miedo, mayor en otros países europeos, a otra nueva crisis económica global.

Para su colega Ferrán Font, analista de Idealista sería «simplemente un 'impass' temporal» que podría extenderse a julio, si bien cree quela 'renovada' política monetaria del Banco Central Europeo (BCE) –que en su próxima reunión del 12 de septiembre podría recuperar las compras multimillonarias de activos de deuda y elevar el tipo marginal que ya cobra a las entidades por sus reservas– y la «fuerte competencia bancaria» volverán a «mejorar» el mercado hipotecario a medio plazo.

De hecho, a las entidades se les recortan las vías de negocio con los tipos de interés en su suelo histórico (0%) en la zona euro desde marzo de 2016 y la perspectiva de que no suban, al menos, hasta mediados de 2020. Por eso los analistas esperan una nueva guerra bancaria, centrada en los tipos fijos, este otoño. Ya representan el 44,5% de las nuevas hipotecas que se suscriben cada mes, el mayor nivel de su historia tras haberse multiplicado su cuota por seis con creces en el último lustro.

Más allá del temor a que la curva de los tipos de interés empiece a cambiar más pronto que tarde, los primeros interesados en potenciar las referencias fijas son los bancos ante el negocio fallido del euríbor los dos últimos años, pues desde febrero de 2016 está en tasas negativas (habría cerrado agosto en su mínimo, -0.354 puntos). Además, ha aumentado la oferta de hipotecas mixtas, que en sus primeros años dan un rendimiento fijo a la entidad y luego varia.

El precio de los préstamos a tipo variable, no obstante, está ya en el nivel más bajo de su historia (2,29% para su inicio), mientras el fijo se encuentra en el 3,01%. El promedio del mercado sería un interés del 2,57%, con un plazo de 24 años para devolver el dinero. Curiosamente, desde principios de año se reducen los cambios en las condiciones de los créditos, que suelen alargarlos.