La escalada del euríbor acelera las solicitudes para cambiar de hipoteca

«El goteo de clientes que viene a informarse sobre cómo cambiar de hipoteca variable a fija es constante desde antes del verano», reconocen en una sucursal bancaria de Madrid. Y los trabajadores de las entidades no lo tienen nada fácil, porque la orden es precisamente la contraria:evitar ese 'traslado' y que los nuevos préstamos que se vendan sean variables, haciéndolos más atractivos que los fijos.

«Hace pocos meses, podían verse intereses del 1% TAE o incluso por debajo en los tipos fijos. Pero ahora es casi imposible encontrar algo que baje del 2%», indican desde otra entidad financiera nacional. Admiten que en las últimas semanas se ha disparado el número de peticiones para cambiar las condiciones del préstamo, pero habrá que esperar unos meses para conocer los datos oficiales, dado que el INE los publica con meses de decalaje.

No obstante, las fuentes consultadas confirman la tendencia. En este escenario, ¿merece la pena cambiar las condiciones del préstamo?¿Qué puede hacer un cliente si su cuota mensual se ha descontrolado?

La vicepresidenta primera del Gobierno, Nadia Calviño, adelantó esta semana que su ministerio ya trabaja con las entidades para ayudar a las familias que lo puedan pasar peor con la subida del euríbor. La idea no es establecer un tope a los intereses de las hipotecas como propone Unidas Podemos, ni tampoco crear un fondo de ayuda a los afectados como plantean ERCo los sindicatos.

Se trataría, más bien, de «reforzar» el Código de Buenas Prácticas bancarias. Sobre todo, porque medidas como el tope a las variables dejaría fuera de la ayuda a los que en su momento suscribieron hipotecas fijas, pagando intereses más caros a cambio de blindarse frente a un euríbor del que, por otro lado, las variables se han beneficiado durante años de tipos negativos.

Al margen de las negociaciones con el Gobierno, algunas entidades llevan tiempo aplicando sus propias medidas para tratar con sus clientes en apuros. Banco Sabadell, por ejemplo, está reforzando el servicio de Sogeviso, la filial con la que gestiona sus clientes vulnerables. Otras entidades aseguran que se ciñen a las medidas establecidas por la ley y el propio Código de Buenas Prácticas al que están adheridas.

Ese Código establece una serie de derechos para los clientes que no puedan asumir sus cuotas:

-El banco no puede cobrar un interés de demora superior al tipo ordinario más el 2% sobre el capital pendiente.

-El banco tiene un mes para elaborar un plan de reestructuración de deudas con nuevas condiciones. Eso sí, la entidad también puede denegar la solicitud, en el caso de que el solicitante no esté en el umbral de exclusión o si ya está inmerso en un procedimiento de ejecución.

-Las modificaciones deben incluir, al menos, una carencia de capital de cinco años, un tipo de interés de euríbor más 0,25% durante ese periodo y una ampliación de plazo de la hipoteca a 40 años. Puede ocurrir que, pese a estas medidas, la cuota mensual a pagar supere el 50% de los ingresos de la unidad familiar. En ese caso, se considera que el plan de reestructuración es inviable.

-Si eso ocurre, al cliente le quedaría el derecho a la dación en pago (cuando el banco cancela la deuda por completo para quedarse con la vivienda). Pero esa debe ser la última opción. Tal y como explica Laura Martínez, portavoz de iAhorro, el cliente puede intentar mejorar las condiciones con su entidad (novación). O bien cambiarse de banco mediante una subrogación. La última opción, y la más cara, es la cancelación de la hipoteca.

Según indican los expertos, la subrogación solo resulta interesante en el primer periodo de vida de la hipoteca, pues en los primeros años es cuando más intereses se pagan. «Si nos quedan unos 10 años de préstamo, seguramente no nos interese cambiar de banco», indican.

Además, este tipo de operaciones también tiene un coste que, según Martínez, puede rondar entre 1.000 y 2.000 euros, dependiendo del importe de la hipoteca y de si se tiene una penalización (comisión por amortización) por realizar el cambio.

A cambio, el cambio de banco suele presentar mayores facilidades que en la novación para eliminar otra serie de gastos, como los seguros de vida o de vivienda vinculados al préstamo.

Desde 2019, la Ley del Crédito Inmobiliario establece que si se realiza una novación o subrogación de una hipoteca variable a una fija, la comisión máxima debe ser del 0,15% (sobre el importe pendiente de pago)si el préstamo está en sus tres primeros años de vida. Si la hipoteca se firmó hace más tiempo, no se cobrará comisión, por lo que también hay que tener en cuenta estos plazos a la hora de abaratar la operación.

El cliente también debe tener en cuenta que no todas las hipotecas variables se verán afectadas por igual ante el actual repunte del euríbor, ya que todo dependerá del año en el que se contrató. Yes que es en los primeros cuando más intereses se pagan y, según pasan los años, el principal va copando un mayor peso hasta que al final del préstamo solo se paga prácticamente esta parte.

Así, y tomando como referencia una hipoteca de 150.000 euros a un interés de euríbor más un 1,5% y a un plazo de 25 años (asumiendo que no se han realizado amortizaciones anticipadas), los expertos del portal Idealista.com calculan que, para alguien que contrató una hipoteca variable en agosto de 2021, el incremento de la cuota mensual a pagar será de 118 euros (1.421 euros anuales). La cifra se reduce a 104 euros al mes (1.245 euros anuales) en el caso de contratarla en 2018 y a solo 44 euros al mes (528 al año) en el caso de que la hubiera contratado en 2005.

«Quien decida el cambio, que no espere encontrar tipos al 1,5% a menos que sea funcionario», ironizan desde una entidad financiera. Coinciden con los expertos en que, en el entorno actual, un tipo de interés entre el 2% y el 3% es adecuado para una hipoteca media. «Por debajo del 2% estaríamos hablando de un perfil muy bueno», insisten desde iAhorro.