La condición 'básica' para conseguir una hipoteca: 39.000 euros ahorrados antes de la firma

El último boletín económico del Banco de España revela que la mayor parte de los créditos hipotecarios concedidos en 2016 tenían cuantías que se situaban alrededor del 80% del valor de transmisión de la vivienda. De hecho, es más que complicado que un banco apruebe una hipoteca por debajo de ese límite, salvo en casos de perfiles de clientes con mucho patrimonio. Porque para la mayor parte de la población ya es una odisea comprar un inmueble en las actuales circunstancias en las que el banco les exige tener ahorrado aproximadamente un tercio de su valor: un 20% para entregar directamente a la entidad, y no tener que financiarlo, y otro 10% por los impuestos a pagar. Así, para financiar una compra de un piso que valga 130.000 euros -el importe medio estadístico más actualizado-, es necesario tener ahorrados unos 39.000 euros (26.000 euros para entregar directamente y otros 13.000 por tasas y tributos).

La realidad previa a la firma hipotecaria ha cambiado de forma significativa desde la época del 'boom' inmobiliario y financiero que vivió España hasta 2007, aunque todavía permanecen intactos algunos rescoldos en el mercado bancario con hipotecas que siguen siendo tan elevadas como el precio de compraventa de la vivienda que se financia. Hasta 2016, un 9% delas hipotecas se concedieron por la totalidad del precio de transmisión recogido en el Registro de la Propiedad, según el último boletín económico del Banco de España donde analiza la evolución del préstamo sobre el valor de la vivienda desde 2004.

Esta ha sido una de las cuestiones que más quebraderos de cabeza ha provocado entre los clientes, cuya deuda hipotecaria ha provocado estragos en sus bolsillos durante los peores años de la crisis; y también entre la banca, por la morosidad derivada de aquellas concesiones flexibles de hipotecas en los años de crecimiento. De hecho, el Banco de España aconseja que el importe de una hipoteca no supere el 80% del valor de tasación del inmuebles, y si se contraviene esa relación, el supervisor impone determinados requisitos a la entidad.

Sin embargo, el porcentaje de hipotecas cuyo importe es igual al de valor de transmisión de la vivienda o lo supera se ha reducido considerablemente desde el momento más álgido de la burbuja inmobiliaria. El porcentaje de hipotecas cuya cuantía superaba el precio de compra se ha reducido en 15 puntos desde 2010. Porque en ejercicios como el de 2006, la mitad de las hipotecas concedidas excedía el precio declarado ante los registradores, según el Banco de España.

Parte de la responsabilidad de aquella situación se daba por las elevadas valoraciones que se cuantificaban en el mercado inmobiliario, en base a las expectativas de crecimiento a futuro. De hecho, entre 2004 y 2008, los valores de tasación creciendo a un ritmo «mayor» que el de los precios de venta. Y, al mismo tiempo, desde 2009 hasta 2016, se ha experimentado «una mayor caída» de las valoraciones que la del coste real de adquirir una vivienda.