La 'afición' por el euríbor de los leoneses produce hipotecas más favorables

Mientras durante el segundo trimestre del año el importe del conjunto de hipotecas formalizadas presentó en España un resultado medio del 2,27% (dos décimas menos que en el primer trimestre), en la comunidad autónoma fue del 2,14%. Incluso hubo resultados más bajos, como los registrados en Cantabria (1,91%), País Vasco (1,99%), La Rioja (2,03%) y Madrid (2,05%).

La tendencia bajista es fruto del descenso de los diferenciales aplicados sobre el euríbor en la contratación a tipo de interés variable como consecuencia de la reducción del riesgo de los nuevos créditos hipotecarios. La cotización en negativo del indicador también presiona a la baja sobre los tipos. El euríbor cerró agosto en el -0,156%, ahondando en sus mínimos históricos. Desde febrero del año pasado se encuentra en terreno negativo.

Por el contrario, la intensificación de las contrataciones de hipotecas a tipo de interés fijo, que suelen presentar precios más elevados, hace fuerza en la dirección contraria y limita el margen de mejora producido por el descenso del euríbor.

Dado que en Castilla y León los compradores de vivienda siguen optando por el préstamo a tipo variable en mayor medida que en el conjunto del país, el resultado es que las nuevas hipotecas registran ese interés medio que es una décimas más barato que la media nacional.

En concreto, según se puede constatar en la Estadística Registral Inmobiliaria, al cierre del segundo trimestre de 2017 los castellanos y leoneses optaron por créditos referenciados al euríbor en el 68%de las hipotecas contratadas, mientras que el conjunto de los españoles dieron un resultado del 60%.

El auge experimentado en los últimos tiempos por las hipotecas fijas, motivado al menos en parte por la ofensiva comercial de la banca para contrarrestar el desplome del euríbor y la persistente política de tipos cero del Banco Central Europeo, ha aupado la contratación de estos préstamos hasta el 38,5% en el conjunto de España.

En Castilla y León, mientras, su cuota de mercado se queda en el 31,5%, según los registradores de la propiedad. «El mínimo histórico –explican– supone que las condiciones financieras, por lo que respecta al precio de la financiación, sean las mejores de las alcanzadas históricamente, dando lugar a un especial efecto positivo sobre el comportamiento del mercado hipotecario y el mercado inmobiliario».

Según la información difundida por el INE relativa a las hipotecas constituidas en el mes de junio en el conjunto de España, el tipo de interés medio fue del 2,79% (el 12,8% inferior al registrado en junio de 2016) y el plazo medio de 23 años. El 62,2% de las hipotecas sobre viviendas se constituye a tipo variable y el 37,8% a tipo fijo. El tipo de interés medio al inicio es del 2,60% para las hipotecas sobre viviendas a tipo variable (con un descenso anual del 17,1%) y del 3,18% para las de tipo fijo (un 6,6% menor).

Con el cierre del euríbor de agosto, 438 euros es la cuota mensual que se pagará a partir del próximo mes, tras la renovación, en la hipoteca media constituida en Castilla y León hace un año, que era de 88.179 euros a 20 años a un tipo de interés del 2,19%. Esa misma hipoteca pagó durante su primer año cuotas de 443 euros, con lo que experimentará un abaratamiento de cinco euros al mes o 60 al año.

En opinión de a Manuel Gandarias, director del gabinete de estudios de pisos.com, tanto los datos del INE como los del Colegio de Registradores «coinciden en que tres de cada cuatro viviendas vendidas han requerido financiación», mientras «vemos como las hipotecas fijas siguen comiendo terreno a las variables.

«Las entidades financieras siguen apostando por el sector inmobiliario» y, aunque «todavía hay potenciales compradores que no tienen acceso al préstamo hipotecario por razones de solvencia, aunque a medida que las principales variables macroeconómicas sigan dando buenos resultados y la economía mejore, la demanda subirá». Para Gandarias, «el progresivo peso que están tomando las hipotecas fijas respecto a las variables nos indica la madurez del comprador y su visión a largo plazo».

El euríbor permanece hundido por debajo del 0% desde hace dieciocho meses, si bien las caídas se están aminorando. Según explicó a Europa Press el analista de XTB, Gustavo Martínez, se debe «al exceso de liquidez en el mercado como consecuencia de la política monetaria aplicada por organismo que preside Mario Draghi».

No obstante, el experto cree que la tendencia descendente del euríbor está próxima a su fin y apuesta por que el índice al que siguen referenciadas la mayoría de las hipotecas comenzará a subir el próximo año. «Ya hay inflación en la economía real, por lo que es de suponer que el BCE empiece a endurecer su política monetaria en diciembre», concluyó Martínez.